2.357 €/m². Esa es la cifra que marca el pulso del mercado inmobiliario español en febrero de 2026. Pero ese número, por sí solo, dice poco. Lo que realmente importa es cómo afecta a su situación concreta: ¿está su piso de Sevilla por encima o por debajo de esa media? ¿Ha subido más que una casa en las afueras? Los datos agregados que ofrecen portales y organismos oficiales son un punto de partida, pero aplicarlos sin contexto puede llevar a errores de valoración de hasta un 40%.
En mi análisis del mercado, observo que la diferencia entre pisos y casas se ha ampliado. Los pisos promedian 2.526 €/m², mientras que las casas se sitúan en 1.978 €/m². Conocer estos rangos es útil. Saber dónde encaja exactamente su vivienda, imprescindible.
Información importante
Este contenido se proporciona a título informativo y no constituye asesoramiento en gestión patrimonial. Consulte a un asesor financiero o notario para cualquier decisión patrimonial.
En este artículo
- Precios de vivienda en España en febrero 2026: la foto actual
- Pisos vs casas: comparativa de precios y rangos por tipología
- RealAdvisor: valoración de tu vivienda con IA en 3 minutos
- Evolución de precios a 3, 6, 12 meses y 5 años: tendencias del mercado
- Vuestras preguntas sobre precios de vivienda en España
Precios de vivienda en España en febrero 2026: la foto actual
2.357€/m²
Precio medio de la vivienda en España (febrero 2026)
El mercado inmobiliario español ha pulverizado todos los récords. Según las estadísticas oficiales del INE, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda se situó en el 12,8% en el tercer trimestre de 2025. La vivienda de segunda mano lidera con un incremento del 13,4%, frente al 9,7% de la vivienda nueva.
Traduzco estos porcentajes a euros. Si hace un año una vivienda de 100 m² en una zona media costaba 214.000 €, hoy ronda los 235.700 €. Más de 20000 € de diferencia en doce meses. Y no parece que vaya a frenarse.
Los datos del Colegio de Registradores confirman que el precio medio de la vivienda alcanzó los 2.226 €/m² en el primer trimestre de 2025, un máximo histórico que ya ha sido superado. Madrid lidera con 3.955 €/m², seguida de Baleares (3.822 €/m²) y País Vasco (3.193 €/m²).
Pero aquí viene lo que las estadísticas no cuentan. El error más frecuente que encuentro en mi seguimiento del mercado es aplicar estas medias provinciales a una vivienda concreta. Un piso en el barrio de Salamanca de Madrid no vale lo mismo que uno en Vallecas, aunque ambos estén en la misma provincia. Las desviaciones pueden alcanzar el 30-40% respecto al valor real.
Atención: Los precios medios por provincia pueden diferir hasta un 40% del valor real de una vivienda específica según barrio, estado de conservación y características concretas como terraza, parking u orientación.
Pisos vs casas: comparativa de precios y rangos por tipología
La distinción entre pisos y casas no es menor. En febrero de 2026, la brecha de precios entre ambas tipologías supera los 500 €/m². Un piso mediano cuesta 2.526 €/m², mientras que una casa se sitúa en 1.978 €/m². Esa diferencia de casi el 28% tiene explicaciones: ubicación céntrica de los pisos, escasez de suelo urbano, y una demanda sostenida por hogares unipersonales que ha crecido un 25% en la última década.
Lo que los datos agregados no muestran es el rango. El 80% de las transacciones de pisos se mueve entre 1.400 y 4.200 €/m². Para casas, ese rango baja a 1.100-3.500 €/m². Saber en qué parte del rango se encuentra su vivienda marca la diferencia entre vender en tres semanas o tener el cartel colgado seis meses.
Precio del metro cuadrado en pisos: mediana y rangos
La mediana de 2.526 €/m² para pisos esconde realidades muy dispares. En mi análisis de los datos de mercado, observo que San Sebastián lidera con cifras que superan los 6.000 €/m² en el centro. Madrid capital ronda los 5.283 €/m², Barcelona los 4.800 €/m². En el otro extremo, provincias como Ciudad Real o Jaén mantienen medianas por debajo de 900 €/m².
Si está pensando en vender un piso y aplica la media nacional, puede estar infravalorando o sobrevalorando su propiedad. Un matrimonio que acompañé en Valencia cometió precisamente ese error: valoraron su piso de 90 m² en el Eixample según la media provincial de 1.850 €/m², cuando el mercado real de la zona superaba los 2.400 €/m². Dejaron más de 50.000 € sobre la mesa en la primera oferta.
Precio del metro cuadrado en casas: mediana y rangos
Las casas unifamiliares presentan una mediana de 1.978 €/m², pero la dispersión es aún mayor. El rango del 80% de transacciones va de 1.100 a 3.500 €/m². La ubicación en urbanización con servicios, la superficie de parcela y el estado de conservación generan diferencias brutales dentro de la misma provincia.
En zonas costeras de Málaga o Alicante, los chalets superan fácilmente los 3.000 €/m². En municipios rurales del interior de Castilla y León, hay casas a 600 €/m². Extrapolar medias sin contextualizar es el camino más corto hacia una mala decisión.
Alquileres mensuales: qué esperar según tipología
El mercado del alquiler también refleja esta dualidad. Los pisos dominan la oferta de arrendamiento urbano, con rentas medianas que varían enormemente por zona. La nueva regulación del índice IRAV limita las actualizaciones de contratos firmados después de mayo de 2023, pero los nuevos contratos siguen la tensión entre oferta y demanda.
Si necesita entender mejor cómo encaja una operación inmobiliaria en su planificación financiera general, puede ser útil revisar consejos para manejar el presupuesto antes de tomar decisiones.
El siguiente comparativo resume las diferencias clave entre pisos y casas en el mercado actual:
| Tipología | Precio medio €/m² | Rango 80% | Evolución 5 años |
|---|---|---|---|
| Pisos | 2.526 €/m² | 1.400-4.200 €/m² | +47% |
| Casas | 1.978 €/m² | 1.100-3.500 €/m² | +50,4% |
RealAdvisor: valoración de tu vivienda con IA en 3 minutos
Conocer el precio medio del metro cuadrado está bien. Pero la pregunta que realmente importa es otra: ¿cuánto vale exactamente su vivienda? Los datos provinciales son referencias, no valoraciones. Y la diferencia entre ambos conceptos puede traducirse en decenas de miles de euros.
RealAdvisor resuelve este problema con un sistema de valoración basada en inteligencia artificial. El algoritmo analiza transacciones reales comparables en la zona, cruza características específicas del inmueble y genera una estimación en 3 minutos. Sin coste. Sin esperar semanas a un tasador.
Valoración gratuita con RealAdvisor: cómo funciona
Valoración IA en 3 minutos | Sin coste | Datos de mercado actualizados a febrero 2026 | Cobertura en todas las provincias españolas.
El proceso es directo:
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La plataforma RealAdvisor trabaja con datos de mercado actualizados mensualmente. Los precios medianos por metro cuadrado que ofrece distinguen entre pisos y casas, y permiten consultar la evolución a 3, 6, 12 meses y hasta 5 años. La cobertura abarca todas las provincias españolas con datos de población y transacciones reales.
Frente al proceso tradicional de tasación —que puede costar entre 300 y 500 € y tardar varias semanas—, la valoración de RealAdvisor permite pasar del dato general al valor específico de su propiedad sin esperas ni costes iniciales.
Evolución de precios a 3, 6, 12 meses y 5 años: tendencias del mercado
Los números de febrero de 2026 no surgen de la nada. Son el resultado de cinco años de subidas sostenidas que han revalorizado los pisos un 47% y las casas un 50,4%. Dicho de otro modo: quien compró una casa en 2021 por 200.000 € tiene hoy un activo que ronda los 300.000 €.
-
Pisos 2.526 €/m² | Casas 1.978 €/m² -
Pisos +11,3% | Casas +12% -
Pisos +47% | Casas +50,4%
Según el análisis de BBVA Research, los precios de vivienda subirán tanto en 2025 (10% de media) como en 2026 (7%). La construcción nueva aumenta un 10-12% anual, pero sigue siendo insuficiente para absorber la demanda. Las ventas se estancarán en 2026 tras el impulso de 2025.
¿Qué explica esta escalada? El informe del Banco de España señala tres factores: crecimiento demográfico, demanda de no residentes (ya suponen el 14% de las compras) y oferta de vivienda nueva limitada. Solo el 21% de las ventas corresponden a obra nueva.
+50,4%
Revalorización de casas en España en 5 años (2021-2026)
Sobre el terreno, la realidad es clara. Quien esperaba una corrección de precios en 2024 o 2025 no la ha visto. Y las previsiones de los principales analistas no apuntan a caídas significativas en el corto plazo. Eso no significa que sea mal momento para vender o comprar, sino que las decisiones deben basarse en datos concretos de su zona, no en titulares sobre medias nacionales.
Vuestras preguntas sobre precios de vivienda en España
¿Cuál es el precio medio por metro cuadrado de la vivienda en España en 2026?
El precio medio de la vivienda en España es de 2.357 €/m² en febrero de 2026. Los pisos presentan una mediana de 2.526 €/m², mientras que las casas se sitúan en 1.978 €/m². Estas cifras son medianas nacionales que pueden variar significativamente según provincia y zona concreta.
¿Cuánto han subido los precios de la vivienda en España en los últimos 5 años?
Entre 2021 y febrero de 2026, los pisos han subido un 47% y las casas un 50,4%. En términos absolutos, una vivienda que costaba 200.000 € en 2021 valdría hoy aproximadamente 300.000 €. El INE registró un incremento interanual del 12,8% solo en el tercer trimestre de 2025.
¿Cuáles son las provincias más caras para comprar vivienda en España?
San Sebastián lidera con 6.107 €/m², seguida de Madrid capital (5.283 €/m²), Barcelona (4.800 €/m²), Palma (4.086 €/m²) y Bilbao (3.514 €/m²). A nivel de comunidad autónoma, Madrid (3.955 €/m²), Baleares (3.822 €/m²) y País Vasco (3.193 €/m²) son las más caras.
¿Cómo puedo conocer el valor real de mi vivienda?
Las medias provinciales son referencias orientativas, no valoraciones. Para conocer el valor específico de su vivienda, necesita una valoración que considere ubicación exacta, superficie, estado de conservación y características concretas. RealAdvisor ofrece valoración gratuita con inteligencia artificial en 3 minutos, cruzando datos de transacciones reales comparables.
¿Es mejor momento para comprar o vender en 2026?
Las previsiones de BBVA Research apuntan a subidas del 7% en 2026, tras el 10% de 2025. No se esperan correcciones significativas a corto plazo. La decisión de comprar o vender depende de su situación particular, no del momento de mercado general. Lo recomendable es valorar su vivienda concreta antes de decidir.
Precisiones sobre los datos de precios
- Los precios indicados son medianas de mercado y pueden variar significativamente según la ubicación exacta, estado del inmueble y condiciones de la operación
- Las evoluciones porcentuales reflejan tendencias generales que no garantizan comportamientos futuros del mercado
- Cada operación inmobiliaria requiere una valoración específica adaptada a las características concretas del inmueble
Para decisiones patrimoniales vinculantes, consulte a un tasador homologado, agente inmobiliario colegiado o notario.
La próxima decisión es suya
Los datos están sobre la mesa. El mercado inmobiliario español cotiza en máximos históricos, con subidas del 47-50% en cinco años. Las diferencias entre pisos y casas, entre provincias y entre barrios de una misma ciudad pueden alterar el valor de su vivienda en decenas de miles de euros.
Lo que no figura en ninguna estadística oficial es el valor exacto de su propiedad. Ese dato solo puede obtenerlo con una valoración específica. RealAdvisor lo hace gratis, en 3 minutos, con datos actualizados a febrero de 2026.
Ahora la pregunta es: ¿va a seguir usando medias provinciales para tomar decisiones sobre su patrimonio?